Comprar um apartamento de classe energética F ou G em 2026: o que pode correr mal

O aquecimento devora dinheiro, as novas leis apertam - e, de repente, o sonho do “altbau” barato desfaz-se.

Quem, em 2026, comprar uma verdadeira “máquina de gastar energia” está a arriscar muito mais do que o preço do anúncio deixa transparecer.

Em muitas grandes cidades e também em localidades mais pequenas, apartamentos com fraca eficiência energética parecem a última oportunidade de chegar à propriedade: muita área, um valor aparentemente justo, decisão rápida. Só que, por trás do charme do edifício antigo, escondem-se obrigações de reabilitação dispendiosas, regras exigentes e um campo minado jurídico que pode apanhar o comprador desprevenido.

Porque é que apartamentos com classe energética F e G se tornam, de repente, um caso problemático

Com os preços da energia em alta, a eficiência energética de um imóvel deixou de ser um pormenor. Ao comprar um apartamento com classificação F ou G, está, na prática, a levar para casa o retrato de duas grandes fragilidades: uma envolvente do edifício ultrapassada e custos de aquecimento que podem disparar.

Nestas frações, o consumo ultrapassa muitas vezes, de forma clara, os 330 kWh por metro quadrado e por ano. Pode parecer um número abstracto, mas traduz-se de forma dura na despesa mensal. Em apartamentos maiores, a factura de aquecimento pode facilmente chegar ao dobro ou ao triplo da de um imóvel bem reabilitado.

«Uma prestação aparentemente baixa no crédito à habitação serve de pouco se os custos de aquecimento rebentarem todos os meses com a conta.»

Ainda assim, muitos compradores continuam a desvalorizar este ponto. Avaliam ao detalhe a localização, a distribuição, a varanda - e o certificado energético acaba tratado como “papelada”. Essa decisão cobra um preço, não só na carteira, como também no momento da revenda.

Barato no anúncio, caro no dia a dia: as armadilhas de custo que não se vêem

Muitos mediadores promovem plantas generosas, o encanto do edifício antigo e um preço por metro quadrado claramente abaixo da média. Quem sente pressão para “finalmente comprar” tende a ignorar sinais de alerta. O choque chega, quase sempre, quando se entra no tema da reabilitação energética.

Que tipo de reabilitação é, de facto, provável ter de fazer

Para retirar um apartamento do pior patamar energético, quase nunca basta substituir a caldeira ou o sistema de aquecimento. Entre as intervenções mais comuns contam-se:

• Substituição de janelas e portas
• Isolamento de cobertura, fachada ou tecto da cave
• Modernização ou substituição total do sistema de aquecimento
• Ajustes na produção de água quente e na tecnologia de controlo/regulação

Mesmo em áreas relativamente reduzidas, os custos podem situar-se facilmente entre 30.000 € e 50.000 €, e não é raro serem bem superiores. E, mesmo depois disso, não existe garantia de que a fração salte para uma classe muito melhor. Cada centímetro adicional de isolamento e cada solução “à medida” num edifício antigo faz subir a factura.

Os “detalhes paralelos” perigosos na compra de edifícios antigos

A conta torna-se realmente pesada quando, a par do que já estava planeado, surgem surpresas. Exemplos típicos incluem:

• Instalação eléctrica antiga que exige renovação integral
• Humidades em paredes ou cave que só ficam visíveis durante as obras
• Varandas, escadas comuns ou coberturas degradadas na comunidade de proprietários
• Peritagens adicionais, inspecções e exigências das autoridades

Em muitos casos, um primeiro orçamento genérico não chega. O total cresce a cada pavimento levantado e a cada parede aberta. Quem faz as contas com margem curta pode cair rapidamente num beco financeiro - com a obra a meio e a frustração a aumentar.

Novas regras a partir de meados da década de 2020: quando a lei vira o mercado

Em paralelo com a subida do custo da energia, as exigências legais estão a tornar-se mais apertadas. A direcção é clara: apartamentos com certificado energético muito mau perdem margem de manobra e estabilidade de valor.

Ano	Regra aplicável a apartamentos F e G
desde 2022	As rendas de apartamentos muito ineficientes são congeladas; aumentos sem reabilitação deixam de ser possíveis.
desde 2023	Na venda de imóveis com muito fraca eficiência energética, passa a ser obrigatório um relatório energético detalhado.
a partir de 2025	Apartamentos no nível mais baixo deixam de poder ser novamente colocados no mercado de arrendamento.
a partir de 2028	A classe imediatamente acima (também fraca) passa igualmente a ficar impedida de novas colocações em arrendamento.

Para investidores, a leitura é simples: quem comprar, em 2026, um apartamento com classe energética F ou G pode, muitas vezes, não conseguir arrendá-lo sem uma reabilitação abrangente. E mesmo contratos existentes deixam de permitir, na prática, ajustar aumentos à subida de custos enquanto não houver uma melhoria do rótulo energético.

«A política é explícita: as “máquinas de gastar energia” devem sair do mercado de arrendamento - e não é “um dia”, é num horizonte próximo.»

Os vendedores também sentem a pressão. Os relatórios obrigatórios expõem fragilidades sem filtros. Para quem procura comprar, fica imediatamente claro que despesas ainda estão por vir. E o equilíbrio da negociação desloca-se de forma visível para o lado do comprador - desde que este chegue preparado.

Comprar apesar do risco: para quem é que um apartamento F ou G ainda pode compensar

Com tantos sinais de alerta, a pergunta impõe-se: haverá cenários em que a compra continua a fazer sentido? Sim, mas apenas para perfis muito específicos, que sabem exactamente no que se estão a meter.

Perfis que conseguem tirar partido, sobretudo pela localização

• Utilizadores próprios com fôlego: quem vai morar no imóvel, tem paciência e aguenta um Inverno com camisola de lã e obra em curso pode avançar por fases - e aproveitar os descontos no preço de compra.
• Profissionais de obra e reabilitação: quem consegue executar muito trabalho por conta própria reduz fortemente os custos. Para estes perfis, um apartamento degradado pode representar uma oportunidade real de valorização.
• Profissionais do mercado: reabilitadores e compradores experientes tratam estes projectos como um caso de negócio, com redes de contactos, equipas competitivas e processos bem definidos.

Mesmo assim, para todos vale a mesma regra: sem plano, não há saída. Três questões são determinantes:

• O custo total da reabilitação pode acabar por ultrapassar o valor de mercado do apartamento já reabilitado?
• Os programas de apoio, créditos e subsídios são mesmo utilizáveis - e foram confirmados antes da escritura?
• Existe tempo suficiente para concluir antes de datas-chave, caso o objectivo seja arrendar?

Checklist antes de comprar: como validar se o negócio é sustentável

Quem pondera seriamente comprar um apartamento com fraca eficiência energética deve avançar com método. Aqui, o instinto não substitui a verificação.

Pontos que devem, no mínimo, constar da sua lista

• Ler o relatório energético ao detalhe: não interessa apenas a nota final; conte também com as recomendações e a estimativa de custos.
• Pedir vários orçamentos para a obra: um único orçamento raramente reflecte o mercado. Diferenças de 20–30% são comuns.
• Avaliar a comunidade de proprietários: actas das últimas assembleias revelam o que está em preparação (cobertura, fachada, aquecimento do edifício, infra-estruturas nas zonas comuns).
• Confirmar o nível de reservas: uma comunidade “sem fundo” pode significar derramas futuras - muitas vezes na ordem das dezenas de milhares de euros.
• Mapear os apoios disponíveis: créditos KfW, empréstimos com juros bonificados do banco, apoios municipais e programas estatais podem ser decisivos.

Podem ajudar serviços de aconselhamento municipais, agências de energia ou entidades de defesa do consumidor. Os bancos também estão, cada vez mais, a fazer verificações energéticas específicas antes de aprovarem o financiamento. Uma conversa com um perito energético independente costuma esclarecer rapidamente o que é viável e o que deve ser priorizado.

O que muitos esquecem: desgaste psicológico e o quotidiano de obra

Para lá das contas, existe um factor que não aparece nos anúncios: o stress. Viver em obra, meses de ruído, pó, coordenação com equipas, atrasos por falta de materiais - tudo isto testa a paciência e, muitas vezes, as relações.

Quem tem uma vida profissional muito exigente ou crianças pequenas deve pensar duas vezes antes de enfrentar uma reabilitação profunda com o apartamento habitado. Em alguns casos, um plano com alternativa temporária de habitação (arrendamento de transição, apoio familiar) é a opção mais realista - mesmo que, à primeira vista, pareça mais caro.

Conceitos energéticos explicados de forma breve: o que significam estes números?

Muitos mal-entendidos surgem porque a terminologia do certificado energético nem sempre é intuitiva. Há dois pontos particularmente relevantes:

• kWh por metro quadrado e por ano: indica a necessidade estimada de energia do apartamento. Quanto mais alto, mais caro será aquecer. Comparar com um imóvel de referência na mesma localidade ajuda a dar contexto ao valor.
• Necessidade de energia primária: reflecte também quão “limpa” é a fonte de energia utilizada. Uma bomba de calor moderna é avaliada de forma diferente de um sistema antigo a gasóleo ou a gás.

Ao compreender estes indicadores, torna-se mais fácil comparar imóveis e definir metas de reabilitação realistas. Por vezes, trocar apenas o sistema de aquecimento não chega, porque a envolvente do edifício perde demasiado calor. Noutros casos, janelas novas combinadas com tecnologia moderna de controlo podem gerar um salto relevante.

Quem, em 2026, quiser comprar um apartamento com classe energética F ou G deve, por isso, pensar como um empresário: medir risco, testar cenários e criar margem. Assim, uma suposta “dor de cabeça” pode transformar-se, a longo prazo, num lar sólido e confortável - mas apenas se as contas fizerem sentido.